饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联(lián)合发布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利用房源客源优(yōu)势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人(rén)信息等问题(tí)，加(jiā)重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场(chǎng)成(chéng)交比(bǐ)例(lì)超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依(yī)赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政(zhèng)策(cè)研(yán)究(jiū)中心首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属(shǔ)于(yú)金额不低(dī)的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强(qiáng)的(de)专(zhuān)业性，居民往往通过中(zhōng)介来(lái)完成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息不对称(chēng)等(děng)问题，将非(fēi)必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服(fú)务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行业关(guān)注(zhù)最多(duō)的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监管的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的(de)中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构要合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住根号20等于多少 化简 根号怎么算房买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的2014年(nián)更新(xīn)后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收(shōu)费(fèi)标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北(běi)京(jīng)二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服务等(děng)57个(gè)政府定价，房地(dì)产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的(de)中介费(fèi)率，中(zhōng)介机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机(jī)构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工资标(biāo)准，综(zōng)合(hé)计算出合适的(de)中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或渠(qú)道(dào)，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别(bié)明确服务项目和收费标(biāo)准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人(rén)出(chū)具(jù)收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设部门将会(huì)同市(shì)场监管等部门采取约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等违反价格(gé)和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关(guān)违法违规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法依规纳入(rù)国家企业(yè)信用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区(qū)总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则(zé)实行分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)，主(zhǔ)要还是(shì)规(guī)范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高的经纪(jì)机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需(xū)要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看，经纪服务(wù)领域(yù)的调整改善、规(guī)范化，有利(lì)于行业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多(duō)房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业(yè)性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应该由上下(xià)家各支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位(wèi)，从而会出现中介费及税(shuì)费均(jūn)由购房者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分(fēn)费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的(de)情况，一(yī)些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边(biān)收费(fèi)的行为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再(zài)次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际上相当(dāng)于(yú)变相推(tuī)高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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