近两年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前(qián)已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人对此表示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人通过基(jī)金募集(jí)材料和(hé)信息(xī)披露文件，结(jié)合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额(é)二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要(yào)求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的(de)关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额(é)根据(jù)单(dān)位基金份额(é)的(de)分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份额(é)净值变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前提是回族女人为什么离婚少本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误(wù)认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要回族女人为什么离婚少有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派(pài)金额(é)包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到(dào)期(qī)后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造(zào)或(huò)补缴土地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营(yíng)的(de)假设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的(de)项(xiàng)目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要(yào)来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的(de)实际(jì)分红(hóng)金额(é)与募集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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