文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没(méi)实(shí)力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济(jì)规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发(fā)商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期(qī)支付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取消预售(shòu)制(zhì)度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实(shí)施(shī)现房销(xiāo)售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dō两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了ng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立(lì)信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于(yú)商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使房市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内地(dì)优(yōu)先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期(qī)发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套(tào)差(chà)等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计(jì)划经济(jì)下的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预(yù)售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺少资金和(hé)开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模(mó)式(shì)，住房供应(yīng)速度(dù)加(jiā)快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多(duō)方(fāng)迅速(sù)出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的(de)发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带(dài)动(dòng)的(de)上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般(bān)以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户监管(guǎn)。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预(yù)售(shòu)房两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目(mù)而(ér)异(yì)。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在(zài)支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是(shì)当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在(zài)合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才(cái)能交付，交(jiāo)付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入开发(fā)商(shāng)账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形(xíng)势(shì)复杂(zá)性和人(rén)性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接(jiē)监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保(bǎo)修期结(jié)束(shù)后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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