近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对(duì)此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要(yào)求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的(de)一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对(duì)高(gāo)的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额(é)进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者(zhě)长期(qī)投资(zī)的(de)信心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的(de)特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是(shì)本(běn)金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低，也(yě)有足(zú)够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在(一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不zài)不(bù)进行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目(mù)剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会(huì)进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露(lù)的(de)经营活(huó)动现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的(de)高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综合实力(lì)、运营(yíng)管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的(de)短期(qī)博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年(nián)的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述(shù)负责人也(yě)称。

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