文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议(yì)提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获(huò)得政府批(pī)准后才(cái)可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一(yī)样在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售制度有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心(xīn)和(hé)房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户(hù)为中心(xīn)，房地(dì)产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资(zī)金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也(yě)解决了(le)制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的(de)福利(lì)分房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设中的(de)房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的开发(fā)商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制(zhì)极(jí)大(dà)缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积占总(zǒng)销售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占(zhàn)社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值(zhí)的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身(shēn)信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具(jù)体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或(huò)进入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地产大(dà)开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般(bān)设(shè)有定(dìng)金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金(jīn)方式(shì)支付，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或(huò)第三方验收(shōu)合(hé)格(gé)并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买(mǎi)，定金(jīn)按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低(dī)首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按(àn)工期支付房(fáng)款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律(lǜ)师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关(guān)款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二战结(jié)束后(hòu)由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的(de)定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余(yú)房款在交房后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依(yī)照工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，账户资金(jīn)提(tí)取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求(qiú)的(de)支(zhī)持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢工(gōng)保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房屋(wū)质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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