万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可(kě)问(wèn)题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨(jù)资(zī)购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看到(dào)这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上(shàng)架了(le)“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已有1万(wàn)次围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达(dá)的拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上又注明(míng)这75套房(fáng)子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如(rú)果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问(wèn)题的(de)批复(fù)》，以司(sī)法解释(shì)的(de)方(fāng)式明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭辩(biàn)论终(zhōng)结前(qián)已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了(le)唯一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉时(shí)京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的(de)融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久(jiǔ)，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则(zé)居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多(duō)次(cì)成为被(bèi)执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这(zhè)个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集(jí)团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的(de)目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续(xù)质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中(zhōng)赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际(jì)信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产(chǎn)总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其(qí)速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉身？

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