万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业主并非(fēi)中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上(shàng)述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金(jīn)解(jiě)抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也(yě)被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的(de)，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付(fù)剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能(néng)不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒(héng)瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行(xíng)列(liè)，中国(guó)金谷国精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字际信精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字(xìn)托(tuō)有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规(guī)模，也(yě)没有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句(jù)顺(shùn)口溜中(zhōng)，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到(dào)惊人(rén)的(de)36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的(de)中(zhōng)赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这(zhè)样，中赫(hè)为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的(de)经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中的(de)中赫(hè)集团股份，但国(guó)安(ān)和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文(精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字wén)书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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