近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内(nèi)人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和(hé)分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来(lái)源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风(n是什么化学元素，n是什么化学元素符号fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分(fēn)红(hóng)水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的(de)关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市(shì)场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REIn是什么化学元素，n是什么化学元素符号Ts（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于(yú)吸(xī)引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相对经(jīng)济(jì)活(huó)力(lì)的改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可(kě)以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同时n是什么化学元素，n是什么化学元素符号需(xū)结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面(miàn)临(lín)极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的收益(yì)主要来自(zì)项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)和(hé)分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营权到期后不(bù)再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人(rén)士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和(hé)评(píng)估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的(de)资产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书(shū)均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配(pèi)金额预(yù)测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责(zé)人也(yě)称。

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