导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年(nián)地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均(jūn)住(zhù)宅的数(shù)据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的(de)新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市(shì)场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅(zhái)占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不(bù)应(yīng)求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人(rén)均(jūn)水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比水娃是几娃？ 水娃是什么颜色发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)水娃是几娃？ 水娃是什么颜色和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着(zhe)城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他(tā)国家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单(dān)局限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查(chá)的是(shì)人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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