饱受争议(yì)的二手房交易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于(yú)规范房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务的意见。意(yì)见提及，近年(nián)来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个人信息(xī)等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确(què)定经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)、严格(gé)实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张大伟称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调(diào)控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研(yán)究员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用(yòng)信(xìn)息不(bù)对(duì)称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易(yì)过程(chéng)中存在的(de)“乱(luàn)象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义(yì)更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多的(de)一个(gè)话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关(guān)部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及(jí)中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，部分价(jià)值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要(yào)合(hé)理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)。引导由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)标准的最(zuì)早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介服务(wù)收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据(jù)这样的规定：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方(fāng)协商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收费(fèi)标准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮(fú)幅(fú)度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北京(jīng)二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地(怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义dì)产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服(fú)务过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房地产经纪服(fú)务机构在具(jù)体收(shōu)取过程中，会结合房屋(wū)价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务(wù)项目、服(fú)务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确服务项目和(hé)收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构收费前应(yīng)当向交易当事人(rén)出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门将会(huì)同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会(huì)同(tóng)有(yǒu)关部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等(děng)违(wéi)反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要依法依(yī)规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按(àn)怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要还是(shì)规(guī)范行(xíng)业，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规(guī)定，未来(lái)如何(hé)具(jù)体认定其(qí)中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领域的调(diào)整改善(shàn)、规范化(huà)，有(yǒu)利(lì)于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专(zhuān)业(yè)性提出(chū)更高的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的(de)情(qíng)形，因部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承(chéng)担(dān)。即(jí)使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部(bù)分费用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产(chǎn)中介公司将其(qí)视为向购房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透(tòu)明度，也有利(lì)于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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