文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)的(de)必(bì)然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色根据开(kāi)发商工(gōng)程进度(dù)在完(wán)全交房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，当然这需(xū)要(yào)配(pèi)套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心和房(fáng)地产(chǎn)长效(xiào)机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一(yī)定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系(xì)列问题(tí)，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层价(jià)格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于(yú)预(yù)售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预(yù)售(shòu)前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目完(wán)工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的(de)进程大(dà)于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度(dù)。预(yù)售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次(cì)性付清剩(shèng)余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项(xiàng)贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国(guó)住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不(bù)成(chéng)熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合(hé)同关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和(hé)购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波(bō)动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的(de)预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款(ku丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色ǎn)。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的(de)高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽(chōu)调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分(fēn)期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工(gōng)程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期(qī)房(fáng)由政府或(huò)第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司(sī)的(de)信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造(zào)工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才(cái)能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资(zī)金(jīn)也(yě)由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支(zh丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色ī)付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规(guī)范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发(fā)商必须完(wán)成定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签(qiān)订购房合同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金融机(jī)构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合(hé)同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入银(yín)行专门(mén)的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求(qiú)的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计(jì)形(xíng)势(shì)复杂性和人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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