“现在的房(fáng)地产很(hěn)难再出(chū)现像过去十年的系统性行情。”思睿集团合伙人、首席经(jīng)济学(xué)家洪灏向《红(hóng)周刊(kān)》表示，房(fáng)地产行(xíng)业分(fēn)化的(de)愈加明显，让机构(gòu)和投资者的(de)关注度从(cóng)板块向单个标的(de)转(zhuǎn)移(yí)。上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬向《红周刊》指出(chū)，从行业来看(kàn)，无论是业绩，还是估值，房地(dì)产都已经双杀到了最底部，而且是反复(fù)地(dì)杀(shā)到了底部(bù)，再往下的空间已(yǐ)经不大了。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成(chéng)挖掘个股阿(ā)尔法重要参考

　　那么如何寻(xún)找房地产(chǎn)个(gè)股的阿尔(ěr)法呢(ne)？

　　洪灏提醒(xǐng)，在(zài)房地产赛道中进(jìn)行选择，需要非常(cháng)小(xiǎo)心，避(bì)免选了(le)半天，标(biāo)的(de)公司出现(xiàn)爆雷的情(qíng)况(kuàng)。除此(cǐ)之(zhī)外(wài)，洪灏指出(chū)，需要满足以下三个基准：有(yǒu)大的国资背景的(de)、杠杆率(lǜ)较(jiào)低的、此前没有踩过红线的(de)。

　　他还表示，如果关(guān)注一(yī)下今(jīn)年房地产(chǎn)的开发资金来(lái)源，可以发(fā)现(xiàn)，其实银行的(de)信贷倾向(xiàng)是不太愿意给房(fáng)企贷款的，房企的主(zhǔ)要资金来源来(lái)自新盘的销(xiāo)售。但今年新房(fáng)的销售情况(kuàng)相较一(yī)般。再关(guān)注一下，哪些房企能从银行拿到钱，其(qí)实主要(yào)还(hái)是那(nà)些有(yǒu)国企背(bèi)景的房企，民营房企相(xiāng)对(duì)比较困(kùn)难(nán)，所以整个行业(yè)出现了一个很明显(xiǎn)的分(fēn)化，无论是在销售，还是融资等各个方面都非常明(míng)显。现在有国资背(bèi)景的(de)房企(qǐ)在资本市场表现(xiàn)相对(duì)较好，但(dàn)没有国资背(bèi)景的(de)民(mín)营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表(biǎo)示，在(zài)房地产行(xíng)业内，我们的逻辑是(shì)，“寻(xún)找最后的(de)赢(yíng)家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重视企业的成(chéng)本优势，更具体一点(diǎn)，就是它的净(jìng)借(jiè)贷(dài)水平（净负(fù)债(zhài)率）是不(bù)是行业内的最低水平；利(lì)润率(lǜ)是不(bù)是行业内最高的；融资(zī)成本是否(fǒu)是行业内(nèi)最低(dī)的；建安成本是(shì)否(fǒu)也是业内最低(dī)的；这(zhè)些都是我们看重的一家房企的综合成本(běn)。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条件的房(fáng)企并不多。即(jí)便(biàn)是在国央企中，仍有(yǒu)部分房企(qǐ)出现了“三(sān)道红线(xiàn)”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐(jiàn)恶化(huà)的趋势。以A股(gǔ)为(wèi)例，《红(hóng)周刊》根(gēn)据Wind数据整理发(fā)现(xiàn)，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西(xī)藏城投、中交(jiāo)地产、中国武(wǔ)夷等国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发(fā)展、京(jīng)投发展、光明地产、云南城投、首开(kāi)股份、珠(zhū)江股份(fèn)、城(chéng)投控股(gǔ)等国央企房企也踩了“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难(nán)看出(chū)，即便(biàn)是有着较稳(wěn)健特色的国(guó)央企房(fáng)企，其财(cái)务指标称得上完全健康(kāng)的仍是少数。而更加值得(dé)注意(yì)的是，在2022年，不少国(guó)企，甚(shèn)至(zhì)地方国企开始大举扩张。而这无疑又(yòu)进一步考验着国央企的资金链情(qíng)况。

　　对房(fáng)企而言，扩张速度的张弛(chí)有(yǒu)度尤为(wèi)重要，节(jié)奏把握准确(què)，有(yǒu)助于房企(qǐ)储备优质“弹药”；但过于乐观的(de)预判未来(lái)市(shì)场(chǎng)，以及过于激进的(de)扩(kuò)张拿地节奏也有可能让(ràng)房企重蹈此(cǐ)前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈(chén)昊(hào)扬以其配置的一家(jiā)房企进(jìn)行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年(nián)的净(jìng)借贷比例都维持在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会来(lái)了，其(qí)开(kāi)始(shǐ)在(zài)一线城市进行大举拿(ná)地，净(jìng)负债率也由此前的33％左右(yòu)水准提(tí)高(gāo)到(dào)45％左右，涨了接(jiē)近三分之一。与此同时，该房企(qǐ)新购(gòu)入地块也(yě)实现了快速(sù)的开盘利(lì)用(yòng)率，预计(jì)今年会有更多的楼盘入市。像这类企业就(jiù)符合“最后的(de)赢家”的特点。一方面(miàn)，在于它本(běn)身储备了很多弹药，去年拿(ná)地超1000亿(yì)元，且其中一半(bàn)在一线城(chéng)市，另外一半也主要集中在强二线和(hé)二线城市；另一方面，它的扩张(zhāng)是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊(hào)扬同样(yàng)提醒道，与之相反，有(yǒu)些房企的扩(kuò)张速度让(ràng)人(rén)感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了(le)2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民营(yíng)企(qǐ)业的影子。虽然说，见(jiàn)到机(jī)会时(shí)要出(chū)手，但出手的(de)章法仍要小(xiǎo)心，如果负债(zhài)率扩张(zhāng)得(dé)太快(kuài)，但未来(lái)的两年市场没有想象得那么好，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么(me)如何来衡量一家房企的扩张速度是(shì)否激进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表示，主(zhǔ)要还是看(kàn)房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率水平，在我看来，这个比例如果超(chāo)过60％，就是(shì)扩张(zhāng)得过(guò)于快速了。

　　不难看出，这一标(biāo)准要比“三(sān)道(dào)红(hóng)线”对房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率要(yào)求不(bù)得高于100％要更加(jiā)严格。陈昊(hào)扬解释(shì)，当(dāng)前(qián)房(fáng)地(dì)产行业的复(fù)苏速度并没有(yǒu)那么快，所以要规避公(gōng)司净负债率提(tí)高到一个比较(jiào)危险的水平。

　　《红(hóng)周(zhōu)刊》对在2022年拿(ná)地(dì)较积极的房企梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，中交地产、中国金茂、华(huá)发股份、越(yuè)秀地(dì)产、绿城中国、保利(lì)发展等房企(qǐ)2022年净(jìng)负债率都在60％之上。其(qí)中，中交地(dì)产(chǎn)净(jìng)负债率持续(xù)居高不下(xià)，在2020年至(zhì)2022年(nián)期(qī)间，依次(cì)为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜(xiān)明对比的是，华润置地、中国海外发(fā)展(zhǎn)、万科(kē)A、滨(bīn)江集(jí)团、招商蛇口、龙湖集团等(děng)房企在(zài)践行较(jiào)积(jī)极的拿地策略(lüè)的同时(shí)，也较(jiào)好(hǎo)地控制了公司的扩张速度与(yǔ)净(jìng)负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨(bīn)江集团(tuán)等个别民(mín)营(yíng)房企

　　或具(jù)备(bèi)“最(吉美生肖是哪几肖 吉美凶丑打一正确生肖zuì)后赢家”的(de)黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际上(shàng)，他(tā)们是以(yǐ)同一筛(shāi)选标准(zhǔn)来看国(guó)央(yāng)企与(yǔ)民(mín)营房(fáng)企，但在各(gè)维度的实(shí)际表现上吉美生肖是哪几肖 吉美凶丑打一正确生肖，国(guó)央企确实(shí)会更(gèng)胜(shèng)一筹。如国央企(qǐ)的(de)融(róng)资成本(běn)更低(dī)，融资渠(qú)道也更顺畅，能够(gòu)做到想(xiǎng)融就融，这样，国央企(qǐ)自(zì)然(rán)而然就具有天然(rán)优势。

　　虽然对(duì)比(bǐ)民(mín)营房企，机构(gòu)更加看好国央(yāng)企(qǐ)，但(dàn)这也(yě)并不意(yì)味(wèi)着(zhe)，民(mín)营企(qǐ)业中就没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍有少(shǎo)数民营房企同样受到机构的青睐。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨江集团(tuán)的十大流(liú)通(tōng)股东中(zhōng)新进了“中国工(gōng)商(shāng)银行股份有(yǒu)限公司－景顺长城中国回报灵活配置混合型(xíng)证券投资(zī)基金(jīn)”“全(quán)国社(shè)保基(jī)金一一六组合”等。

　　除(chú)此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿私募珠(zhū)海阿巴(bā)马(mǎ)资产(chǎn)管理有限公(gōng)司就长期持有滨(bīn)江集团。根据(jù)一(yī)季报，该(gāi)资产公司(sī)的几只(zhǐ)产品(pǐn)合计持有滨江集团(tuán)9543万股，约占(zhàn)流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐，和其自身的基本面表现存在一(yī)定关系。2020年以来(lái)的近三(sān)年时(shí)间，房地产(chǎn)市场整体在走(zǒu)“下坡路(lù)”，但作(zuò)为(wèi)杭州本(běn)土房(fáng)企(qǐ)的滨(bīn)江集团(tuán)仍(réng)是表现出较(jiào)强(qiáng)的(de)韧(rèn)劲，2020年(nián)以来(lái)，滨江集团在业绩表现(xiàn)、销售(shòu)规模、新增土储、股价表现等多维度都表现了较强的增长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨(bīn)江集(jí)团扣非归母净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依(yī)次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的2023年一季报，今年一季度(dù)，滨(bīn)江集团更是(shì)实现了扣(kòu)非(fēi)归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代”仍(réng)能保持自身业绩的持(chí)续增(zēng)长，和滨江集(jí)团扎根杭州的(de)战略布局关系(xì)密(mì)切(qiè)。根据2022年(nián)年(nián)报，滨江集团有近七(qī)成营收来自(zì)杭州地(dì)区，而(ér)在(zài)2021年，杭州地区的营收比重只占到近(jìn)六(liù)成。近(jìn)三(sān)年持(chí)续稳居杭州房企(qǐ)销售排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在杭(háng)州的土(tǔ)储补充(chōng)同样较为积(jī)极，根(gēn)据诸葛找(zhǎo)房(fáng)、住(zhù)在杭(háng)州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同(tóng)样持续稳(wěn)居杭(háng)州的本土第一。

　　而滨江(jiāng)集团在杭州的较突出表现(xiàn)，也让(ràng)滨江(jiāng)集团(tuán)的(de)房企排名(míng)迅(xùn)速提升。到2023年(nián)，滨江(jiāng)集团的(de)房企排名已冲进前(qián)十(shí)，根(gēn)据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集团实(shí)现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注(zhù)意(yì)的(de)是，2020年至(zhì)今，滨江集(jí)团股价翻了超一(yī)倍以上，而(ér)近期，滨(bīn)江集(jí)团更是迎来多家(jiā)机构的集(jí)中调研。滨江集团发布公告表(biǎo)示，公司于5月10日(rì)接受了信(xìn)达证券、金鹰基金、建信养老、新华(huá)养(yǎng)老等18家机(jī)构调研。

　　产业(yè)链布(bù)局(jú)重点移至(zhì)存(cún)量(liàng)赛道

　　机构(gòu)在下游家纺(fǎng)、家(jiā)居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开发只是房地产产业链上的中游环节，其(qí)上游主要为(wèi)钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供(gōng)应商，而下游(yóu)应用行业主要(yào)包括中介服务、家用电器、物业管(guǎn)理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊(kān)》的(de)采访，房地产开发环节(jié)与上(shàng)游材料端息息相关(guān)，新盘开工(gōng)不足导致上游不(bù)被看好，机构(gòu)寻觅个(gè)股阿尔法的思路渐渐移至下(xià)游。“中国房(fáng)地产(chǎn)行业在进入存(cún)量房时(shí)代(dài)，所以对地(dì)产(chǎn)产业链，尤其是(shì)偏消费属(shǔ)性的家装家居领域，我(wǒ)们相对看(kàn)好，因为居民(mín)保有的住房规模(mó)越来越大，随着时(shí)间的增加，内(nèi)装更新的需求也会越来越多。美国过去的(de)数据充分说(shuō)明(míng)了这一点，在新房(fáng)销售见顶之后(hòu)，家具消费的增(zēng)长(zhǎng)却一直都很(hěn)好(hǎo)。对于地产产业链(liàn)，我们(men)相对看(kàn)好和内装相关的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万(wàn)家基金人士(shì)表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对(duì)下游细分中相关赛道龙(lóng)头(tóu)年内(nèi)表现的统计，目前暂居前两位(wèi)的都是来(lái)自家纺(fǎng)赛(sài)道的公司，它们(men)分别是富(fù)安娜和(hé)水星家纺，特别(bié)是前者在(zài)月线连收七根阳线的基(jī)础上，年内迄今(jīn)涨(zhǎng)幅已(yǐ)经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜(nà)主要(yào)从事纺(fǎng)织家居、睡眠(mián)家居、生活(huó)类(lèi)产品的研发、设(shè)计、生产及销售，旗下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有品牌(pái)。第一季度报告显示，报告期内，富安娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过(guò)实(shí)现归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利润约1.11亿(yì)元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季(jì)报的十大流通股股东(dōng)来看，能够(gòu)发现该股早已(yǐ)成为基金(jīn)重仓股的天下(xià)，彼时包括公募(mù)的中欧价值发现、中欧潜力(lì)价(jià)值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新(xīn)价值(zhí)和私(sī)募的明河2016，都在其中出现(xiàn)，占(zhàn)据了半壁江山。需要(yào)强调的是，中欧的两只基金(jīn)都是价值派基金经(jīng)理曹(cáo)名长(zhǎng)在(zài)管(guǎn)的产(chǎn)品(pǐn)，首季(jì)其同时重(zhòng)仓的房(fáng)地产(chǎn)产业(yè)链股票还有(yǒu)金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言(yán)，前几年(nián)曾经风光(guāng)一时的家居(jū)板块(kuài)也因(yīn)疫(yì)情、消费复苏进程缓(huǎn)慢等多因素一度沉寂(jì)，不过好(hǎo)在困境反转(zhuǎn)露出曙光，家居板块(kuài)中年内(nèi)表现最(zuì)好(hǎo)的是志邦家居。同一时间段，该股年内上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来看，无论是营收还(hái)是归母净利润，公司都(dōu)实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大流(liú)通股股东来看，《红周刊》发现(xiàn)广发基金经(jīng)理罗洋慧(huì)眼独具(jù)，一季报中他(tā)管理的广(guǎng)发策略优选和广发安宏(hóng)回报均增加了持股，而这(zhè)两只产品也成为志邦家居十大流通股股(gǔ)东中仅有的两只公募。有意(yì)思的是，他似乎对(duì)于定(dìng)制家居类标的情有独钟，在另一(yī)家赛道公司金牌橱柜中，他管理的全部三只产品均登榜十大(dà)流通(tōng)股股东，其也(yě)成(chéng)为他的独门(mén)重仓股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游(yóu)的物业股也(yě)越来越(yuè)被(bèi)机构所青睐，不(bù)过这类标(biāo)的大多在香港上市，如何选择成为难题(tí)。对此(cǐ)，前述上海公(gōng)募基金经理举例(lì)分(fēn)析：“物(wù)业服(fú)务不是一(yī)个高毛(máo)利(lì)的行业(yè)，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公司(sī)还是希望挣的是市场化应(yīng)该挣的钱，以我曾(céng)经(jīng)买的绿城服务为(wèi)例，它(tā)在中高端楼(lóu)盘(pán)占比是比较高的，每年(nián)到期的合同(tóng)里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部(bù)分项目到期(qī)之后(hòu)，经(jīng)过两三轮合(hé)同周期还能做到产品提(tí)价。”

　　“行业(yè)里真正能(néng)做到产品(pǐn)提(tí)价的公司很少(shǎo)，因为物业公司很容易一开(kāi)始(shǐ)是挣(zhēng)钱的，后面因为(wèi)保安这些固定人员成本(běn)的年度增(zēng)长，不过服(fú)务没有(yǒu)特别好，客户没有那么(me)满意，能做到提价难度是非(fēi)常(cháng)大的。但是该公司能在业内做(zuò)到到期之后提价率(lǜ)比(bǐ)较高(gāo)，这跟它的定位和比(bǐ)较好的服务是有关(guān)系(xì)的。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 吉美生肖是哪几肖 吉美凶丑打一正确生肖