导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济板块的(de)分化日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促(cù)成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在(zài)住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地(dì)产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布(bù)会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业(yè)获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多(duō)万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户(hù)居民人均(jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数(shù)据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步(bù)，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.0jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗2套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的(de)户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国(guó)和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中(zhōng)国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的(de)流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足庞大流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的(de)不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的(de)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有jn是什么意思网络用语 JN有特别含义吗所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么(me)未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市(shì)能(néng)级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间(jiān)的(de)差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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