5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国(guó)企央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精(jīng)耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利(lì)发(fā)展，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的(de)是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机(jī)会(huì)的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公(gōn莫代尔与粘纤区别 莫代尔是粘纤的一种吗g)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代(dài)出(chū)租率复(fù)苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季(jì)度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机(jī)构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的(de)不(bù)动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系(xì)等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受(shòu)益(yì)于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察(chá)国(guó)企央企(qǐ)在三个方(fāng)面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报(bào)梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在(zài)核(hé)心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个(gè)别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑的情莫代尔与粘纤区别 莫代尔是粘纤的一种吗况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库(kù)存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压(yā)力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长(zhǎng)不(bù)确(què)定(dìng)性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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