文(wén)：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的(de)可(kě)以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严格(gé)的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保障措施(shī)，一定会(huì)触发(fā)风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度(dù)有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地(dì)盘(pán)后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确(què)保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年(nián)代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制(zhì)度(dù)不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市(shì)场的(de)发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来说(shuō)，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过(guò)程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商(shāng)而言(yán)，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地(dì)产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事(shì)业取(qǔ)得(dé)巨大进步(bù)，数(shù)十年时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区(qū)面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣，行业(yè)各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其(qí)产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融(róng)资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债(zhài)券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等风(fēng)险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个(gè)独立的合(hé)同(tóng)关系，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生违(wéi)约，购房(fáng)者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关(guān)的(de)工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额(é)报(bào)价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付(fù)资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)呈现以正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的(de)定金(jīn)及(jí)首付款由第(dì)三方公证行或产权(quán)保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银(yín)行根据工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的(de)贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没有规(guī)定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交易法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的(de)部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施(shī)才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外(wài)，其(qí)他预先支(zhī)付的(de)购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公司兑(duì)付(fù)，同时，开(kāi)发商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款(kuǎn)作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的(de)项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需(xū)求(qiú)的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监(jiān)管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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