导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷入(rù)怀(huái)疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁(qiān)入城市(shì)的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是(shì)供给过(guò)剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的(de)直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全(quán)国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查(chá)数(shù)据(jù)公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数(shù)据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数相(xiāng)加(jiā)，我们(men)就能够得到(dào)当前(qián)商品(pǐn)住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量(liàng)房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据(jù)显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而(ér)我们(men)估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户(hù)均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较(jiào)低的(de)县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

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　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管(guǎn)理(lǐ)，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经济工作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济(jì)发展水平(píng)的(de)提高，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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