万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后(hòu)，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理)网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出(chū)去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了(le)上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院提出执行异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确了购(gòu)房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优(yōu)先于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价(jià)款的(de)商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国(guó)信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的(de)国民知名(míng)度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都(dōu)令(lìng)业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的(de)‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试(shì)过(guò)多元(yuán)化(huà)业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市(shì)场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前(qián)中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部(bù)实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也(yě)3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善(shàn)其(qí)身？

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