5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为(wèi)代表的机(jī)构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标(biāo)的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的(de)首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高(gāo)的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其(qí)是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期(qī)的(de)行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什(shén)么(me)投(tóu)资(zī)机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端(duān)还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清(qīng)的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发(fā)展的主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时(shí)代出(chū)租率复(fù)苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了(le)知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大(dà)名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列(liè)。具(jù)体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测(cè)算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信(xìn)用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文)销售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司(sī)也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题(tí)，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对(duì)较低(dī)，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低(dī)，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客(kè)观地去(qù)持(chí)续(xù)观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国(guó)有企业仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的(de)复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文(wài)，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经(jīng)济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金(jīn)面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了(le)半年(nián)报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要(yào)慢(màn)很多(duō)，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复(fù)苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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