导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不是人均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发(fā)达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还(hái)是(shì)供需(xū)平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩了(le)？据(jù)此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不(bù)仅与(yǔ)房间数(shù)量有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县)要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测(cè)算得到(dào)中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不(bù)意味着住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的(de)大城市(shì)租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存(cún)在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大的(de)不便(biàn)和(hé)安(ān)全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然(rán)这与城(chéng)市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一(yī)半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所(suǒ)需要(yào)的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅现实之2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规(guī)模(mó)的(de)缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅(zhái)的(de)占(zhàn)比势必(bì)会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超(chāo)预期。

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