万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了(le)共同债(zhài)务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地(dì)被(bèi)拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信(xìn)达北分），处(chù)置(zhì)的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同(tóng)债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如(rú)果(guǒ)该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实(shí)了(le)上述(shù)内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业(yè)主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么(me)，中(zhōng)国(guó)信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最(zuì中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思)大(dà)的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价款并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过(guò)户手(shǒu)续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向法院提(tí)出执行异(yì)议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最(zuì)高人(rén)民法(fǎ)院关于(yú)商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了购房(fáng)人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由(yóu)中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京(jīng)当年(nián)的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老(lǎo)赖(lài)的情(qíng)况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能独(dú)善其身(shēn)？

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