导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续(xù)低(dī)景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房(fáng)似(shì)乎(hū)意味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，这(zhè)是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分(fēn)化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级(jí)城(chéng)市之(zhī)间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完全反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房(fáng)的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足(zú)因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工(gōng)资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产的需(xū)求驱动(dòng)力(lì)

　　根据(jù)七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继(jì)续(xù)延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带(dài)来的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人(ré社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面n)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面ong>

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。