OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技(jì)，引(yǐn)发了公(gōng)募(mù)REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级(jí)市(shì)场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值(zhí)，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市场价格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月1岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上5日公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中(zhōng)已(yǐ)经(jīng)披露张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇(yù)突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风(fēng)险(岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上xiǎn)也得(dé)到一定释(shì)放(fàng)，但是(shì)价格涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响，不(bù)好(hǎo)判断(duàn)价格是不是(shì)已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人(rén)士表示(shì)，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较(jiào)大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的(de)产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随(suí)着经(jīng)济(jì)复苏(sū)的步(bù)伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行董事(shì)高如(rú)星(xīng)对此表示，若张江园区(qū)最终能顺(shùn)利(lì)解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至(zhì)得这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本(běn)身园区类资产就回调不少了(le)，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落(luò)到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解(jiě)决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露的张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回落(luò)。在随后召开的业(yè)绩(jì)说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关(guān)事项进行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定提(tí)振，二级(jí)市(shì)场价格表现也(yě)趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江光大(dà)园项目的信心，预(yù)计签署意(yì)向书(shū)和(hé)合(hé)同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述(shù)公告引起了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的(de)原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确(què)实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息(xī)的第(dì)一时间即奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了(le)2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化(huà)为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁定一(yī)些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着(zhe)对(duì)首批扩募、对(duì)市场负责的(de)态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积(jī)在短期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权益人有那(nà)么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化运(yùn)营为导向，历(lì)史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调(diào)租和换租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目(mù)前市(shì)场情(qíng)况已有所好转。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜(xié)，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张江光大园项目在给租(zū)户的分隔(gé)空(kōng)间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)单层以(yǐ)一千平(píng)的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会根据自身(shēn)需(xū)求和(hé)预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新(xīn)老资(zī)产的管理(lǐ)人都变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在资源(yuán)共(gòng)享(xiǎng)和联(lián)合营(yíng)销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责(zé)人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前在管资(zī)产(chǎn)约(yuē)五(wǔ)百万方，还(hái)有一(yī)些其他(tā)在开(kāi)发的储备项目，这些都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的(de)坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金(jīn)扩容的第一步(bù)，也是(shì)至关重要(yào)的一(yī)步，眼(yǎn)下(xià)我们可能(néng)面临了(le)一些突发(fā)情(qíng)况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设(shè)发展过(guò)程(chéng)中(zhōng)所经(jīng)历的(de)相比，只能(néng)算是一个非常(cháng)小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解当前突发(fā)事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期和市场的信(xìn)心。”

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