5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行(xíng)业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似(shì)的(de)行业也(yě)出现了一些(xiē)机(jī)会，背后(hòu)的(de)逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了(le)更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的(de)上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还(hái)需要有一(yī)定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上(shàng)行(xíng)的房价，因(yīn)而行业(yè)高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年(nián)的(de)民(mín)营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月一寸多少厘米公分 一寸是几个手指以来(lái)实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算(suàn)持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季(jì)度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的(de)过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　一寸多少厘米公分 一寸是几个手指复(fù)苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业(yè)绩(jì)的(de)回正，甚至是(shì)较大(dà)增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集(jí)中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的(de)绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不确(què)定(dìng)性的(de)压力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数(shù)的、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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