饱受争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规范房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)的意(yì)见。意(yì)见(jiàn)提(tí)及(jí)，近年来(lái)，部分(fēn)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在利用房(fáng)源客源(yuán)优势(shì)收(shōu)取过(guò)高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人信(xìn)息等问题，加重交易(yì)当(dāng)事人负担(dān)、侵害(hài)其合(hé)法(fǎ)权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合理确(què)定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到中介(jiè)公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额(é)不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的(de)专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多中介利(lì)用信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成额外的负担(dān)，而且这些(xiē)服(fú)务(wù)事项(xiàng)并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市场交(jiāo)易(yì)过(guò)程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪服务(wù)在(zài)内的相关(guān)市场(chǎng)交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的(de)意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一(yī)个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中介(jiè)交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中，部分(fēn)价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产经纪服务收费(fèi)标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最高不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前(qián)北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实际收取费(fèi)用过程中，相关监(jiān)管部门(mén)当前并未明确(què)具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服(fú)务过程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可(kě)。而房(fáng)地产经纪服(fú)务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过(guò)程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综(zōng毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗)合(hé)计算出合适的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当在经营门店、网站、客(kè)户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费(fèi)标准，不得(dé)混合(hé)标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪(jì)机构提供(gōng)的基本服务(wù)和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构收费前应当向交(jiāo)易(yì)当事人(rén)出(chū)具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的(de)房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市(shì)场监管等部门(mén)采取约谈等综合(hé)措施(shī)进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门会同有关部门依(yī)法查处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操(cāo)纵经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费等违反价格和(hé)反垄断法律法规(guī)的(de)行为。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违规(guī)信(xìn)息，市(shì)场监管部门要(yào)依法依规纳(nà)入国(guó)家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的(de)经(jīng)纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各家收费普遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影(yǐng)响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而非(fēi)规(guī)定，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还(hái)需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于(yú)行业健康(kāng)发展。同时，由(yó毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗u)于二手房很多(duō)房(fáng)源在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业的专业性提出更高(gāo)的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过(guò)程(chéng)中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家(jiā)各(gè)支付(fù)一半的中介费，但在(zài)一些热点城市的二(èr)手房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样的情(qíng)形(xíng)，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购(gòu)房(fáng)者来承(chéng)担。即使一(yī)些(xiē)房东(dōng)愿意承担(dān)中介(jiè)费，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其(qí)视(shì)为向购房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基础上，再(zài)次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东(dōng)往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利(lì)于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明(míng)度，也有利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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