5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的(de)机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获(huò)得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了(le)三年来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度(dù)得(dé)以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房(fáng)地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业(yè)的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在(zài)其中(zhōng)持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家上(shàng)海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调(diào)的(de)是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为库存的(de)优势(shì)。央企(qǐ)地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的资产会(huì)有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益(yì)于(yú)行业集中度提升(shēng)的(de)头部公司(sī)。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的(de)短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链(liàn)的复(fù)苏(sū)速(sù)度(dù)都比想象的(de)要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地(dì)产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地(dì)去等(děng)待(dài)它的基(jī)本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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