文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别(bié)建了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付(fù)。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案(àn)研(yán)究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了核心(xīn)的(de)住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支(zhī)付(fù)，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会(huì)化的住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发(fā)商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的(de)按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了(le)居民(mín)居(jū)住(zhù)水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉(lā)动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的(de)《中国(guó)住房市(shì)值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行(xíng)作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开(kāi)发(fā)时(shí)代的(de)高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没有规(guī)定最(zuì)低(dī)首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)可在(zài)支(zhī)付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律师转给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建立开发(fā)商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次)大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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