OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今(jīn)，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其(qí)内外(wài)价值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科(kē)技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市(shì)场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡(dàng)走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个(gè)交易(yì)日二级市场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前上(shàng)市的(de)8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不(bù)同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露(lù)张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致二级市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一位业(yè)内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看(kàn)来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近(jìn)几个(gè)交易日(rì)场内资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示(shì)，目前随(suí)着二级(jí)市场价格下跌，风(fēng)险也得到一(yī)定(dìng)释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价(jià)格(gé)是不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的(de)产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类等REITsMedical staff可数吗，stuff产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没(méi)有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调(diào)至得(dé)这么(me)急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情(qíng)况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的(de)业绩说明(míng)会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明(míng)，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营团队表示了(le)对张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈(tán)判中(zhōng)的储备租(zū)户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目(mù)出(chū)租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的(de)时(shí)间(jiān)，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息(xī)的第一(yī)时间即奔赴(fù)现场进行了(le)沟通和核实工(gōng)作，并同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，据悉(xī)新(xīn)区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租(zū)户还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工(gōng)智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给了(le)我们一些空间，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负(fù)责的态度，我们肯(kěn)定要全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的(de)同区(qū)域(yù)的张江光(guāng)大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那么(me)多储备租户，之(zhī)前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解释(shì)，张江光大(dà)园一直以来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定，租户的(de)调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次(cì)项目的大租(zū)户退租正好发生(shēng)在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期(qī)低点，目前市场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出(chū)租(zū)率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得(dé)到及时修复(fù)后，张江这(zhè)边(biān)也作了(le)一定(dìng)的(de)资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一(yī)些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层(céng)，楼的成新(xīn)度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大(dà)园单层(céng)以一(yī)千平的面积为主，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)独栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会根据自(zì)身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资产(chǎn)的(de)管理(lǐ)人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我们在(zài)资源共享和(hé)联(lián)合营(yíng)销方面能更加充分发挥(huī)协(xié)同效应，相信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关(guān)负责人(rén)表示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前(qián)在管资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他(tā)在开(kāi)发(fā)的储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和(hé)它未(wèi)来的(de)发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人(rén)表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们(men)可(kě)能面临了一些(xiē)突发(fā)情况需要解决(jué)，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江科学城(chéng)这(zhè)三十年建设(shè)发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一(yī)切可能化解当(dāng)前(qián)突发事件的所(suǒ)有负面影(yǐnMedical staff可数吗，stuffg)响，维持预期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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