饱受争议(yì)的二(èr)手房交易中介(jiè)费问题(tí)，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部(bù)、市(shì)场监管总局联合发布了关于(yú)规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房(fáng)地产经纪(jì)机构存在利(lì)用房源(yuán)客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个(gè)人信息(xī)等问(wèn)题，加(jiā)重交易(yì)当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪(jì)服(fú)务收费、严格实行明码标价(jià)等十(shí)方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超过(guò)80％，大(dà)量二(èr)手(shǒu)房(fáng)成交依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地产调(diào)控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来说(shuō)属于(yú)金额不低的大(dà)宗交易(yì)，由(yóu)于(yú)二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过(guò)中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多中介利(lì)用(yòng)信(xìn)息不对(duì)称等问(wèn)题，将非必要(yào)的(de)收费夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民造成额外的负担(dān)，而且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务(wù)在内的(de)相关市场交易行为及其(qí)主(zhǔ)体进(jìn)行规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费六朝是指哪六朝问题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对房地产经纪服务(wù)行业关(guān)注最多的一个(gè)话题，便是(shì)房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认(rèn)为(wèi)，未来(lái)相关部门主要监管的(de)重点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房地(dì)产经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依(yī)据是1995年(nián)国家计委建设部(bù)下发的《关(guān)于(yú)房(fáng)地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费(fèi)，按(àn)成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样(yàng)的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买(mǎi)卖(mà六朝是指哪六朝i)经(jīng)纪服务(wù)，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在(zài)规定(dìng)的收费(fèi)标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确(què)具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需(xū)在(zài)服务过程中对收(shōu)费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务(wù)机构(gòu)在具体收取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋(wū)价值及(jí)工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端(duān)等(děng)场所或(huò)渠(qú)道(dào)，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标(biāo)准，不(bù)得混(hùn)合标(biāo)价(jià)和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机(jī)构(gòu)提供的基本服务(wù)和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)收(shōu)费前应当(dāng)向交易当事(shì)人(rén)出(chū)具(jù)收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明(míng)显高于市场平均水平的(de)房地(dì)产经纪机(jī)构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门(mén)会同有关(guān)部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违(wéi)法违规信息，市场监(jiān)管部(bù)门(mén)要依法依规纳入国(guó)家企业信用信(xìn)息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的(de)细(xì)则，还需(xū)要看(kàn)各(gè)城市落地(dì)执(zhí)行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪(jì)服(fú)务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房很多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对(duì)交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客(kè)研(yán)究院(yuàn)研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热点城市(shì)的二手房交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁(jià)的方式(shì)，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些(xiē)房产(chǎn)中介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分(fēn)中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在(zài)原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了(le)房价(jià)。两部(bù)门提出(chū)严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高(gāo)交易中操作的(de)透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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