导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国(guó)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家(jiā)还有很大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国(guó)住宅市(shì)场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家庭(tín叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》g)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据(jù)，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到(dào)了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅(zhái)套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流(liú)入(rù)地(dì)的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查(chá)数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标(biāo)准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平(píng)，即(jí)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的(de)分化(huà)日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工(gōng)作会议(yì)明(míng)确(què)指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)其(qí)他(tā)国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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