5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机构对(duì)于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今(jīn)年一(yī)季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持(chí)有房地(dì)产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的(de)投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金(jīn)一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌(pái)龙头(tóu)股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么(me)投资机(jī)会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对(duì)应(yīng)到(dào)股票投资(公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品zī)，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的(de)首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前(qián)十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三(sān)个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季(jì)公司(sī)实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具(jù)体说来， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析(xī)：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资(zī)产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等(děng)极个(gè)别城市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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