万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆(yú)论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务(wù)人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的(de)处(chù)置主体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子(zi)实际上都(dōu)是(shì)卖(mài)出(chū)去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基(jī)本都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没(méi)准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除(chú)查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)以居住为目的(de)购买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付(fù)请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其(qí)他债权(quán)的，人民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖(mài)出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成(chéng)为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北(běi)京(jīng)的(de)第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼(lóu)，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大(dà)型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的(de)姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在(zài)于收(shōu)购北京(jīng)国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了(le)体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全(quán)部(bù)股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗: #ff0000; line-height: 24px;'>外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和(hé)中赫的(de)经(jīng)营状况却(què)持(chí)续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义(yì)务，上述(shù)被执行(xíng)人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独(dú)善其(qí)身？

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