万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信(xìn)达(dá)追债(zhài)，中国信达(dá)为了(le)收回钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万(wàn)柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区(qū)位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎ简朴和俭朴的区别是什么，简朴和俭朴的区别在哪o)面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团(tuán)的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实(shí)已经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达(dá)转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有过(guò)错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查(chá)封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异议(yì)申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价(jià)款的(de)商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际简朴和俭朴的区别是什么，简朴和俭朴的区别在哪上是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任(rèn)公司(sī)成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很(hěn)大规模，也(yě)没(méi)有很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的地(dì)”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落(luò)到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山(shān)东(dōng)国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显示，202简朴和俭朴的区别是什么，简朴和俭朴的区别在哪0年，北京国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况却(què)持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多(duō)亿的北(běi)京(jīng)国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身(shēn)？

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