近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除(chú)息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金(jīn)额占可供(gōng)分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮(fú)亏，分(fēn)红作为(wèi)基(jī)金份额持(chí)有人(rén)实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，基础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级(jí)市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分(fēn)红类似(shì)于(yú)债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定利(lì)息回(huí)报，而(ér)是由可(kě)供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也表示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计(jì)算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的(de)比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动(dòng)的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的(de)时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资(zī)产的价值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在(zài)经(jīng)营(骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期(qī)限较(jiào)短(duǎn)的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的(de)经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的(de)资产可以(yǐ)更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更(gèng)多(duō)关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额(é)预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料(liào)中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营(yín骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差g)业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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