近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)郑业成是否已婚 郑业成是几线演员金的(de)归还，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的(de)时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预(yù)期(qī)则(zé)更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金(jīn)募(mù)集(jí)材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金(jīn)份额(é)二级(jí)市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的(de)分红机(jī)制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格郑业成是否已婚 郑业成是几线演员波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利(lì)于(yú)吸(xī)引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对(duì)分红(hóng)前后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的(de)信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示(shì)，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对(duì)股性(xìng)偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额的(de)分配(pèi)理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投(tóu)资特许经(jīn郑业成是否已婚 郑业成是几线演员g)营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改(gǎi)造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的(de)指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存(cún)在(zài)本质性(xìng)区别(bié)。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对(duì)产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的(de)经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资(zī)回(huí)报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露(lù)预测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称(chēng)。

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