导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续(xù)低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁真的(de)过剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发达国(guó)家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当(dāng)下(xià)房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国(guó)自(zì)然灾害综合(hé)风险普查(chá)工(gōng)作情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味(wèi)着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数(shù)里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京(jīng)工(gōng)作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市(shì)租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无(wú)法满足庞(páng)大(dà)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中依(yī)然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带(dài)房进(jìn)城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的(de)家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会(huì)有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及(jí)到(dào)买房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用(yòng)房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的占比(bǐ)势(shì)必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会议明(míng)确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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