饱受争议的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易中介(jiè)费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合(hé)发布了(le)关于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存(cún)在(zài)利用房源(yuán)客源优势收取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用(yòng)客户个(gè)人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务(wù)内容(róng)、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十(shí)方面，提(tí)出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席分(fēn)析师(shī)张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖(lài)中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大(dà)宗交易(yì)，由于二(èr)手房交易(yì)成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对(duì)居(jū)民(mín)造成额外的负(fù)担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交(jiāo)易过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服(fú)务(wù)在内的(de)相关市场(chǎng)交易(yì)行(xíng)为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市(shì)场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多(duō)的一个(gè)话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对(duì)房地产(chǎn)经纪服务收费及(jí)中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收费上(shàng)，两部门在(zài)此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前房地(dì)产经纪服务收费(fèi)标(biāo)准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发的《关(guān)于(yú)房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当(dān几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同g)上浮，上浮(fú)幅(fú)度(dù)最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未明(míng)确具(jù)体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服务(wù)过程中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明码标价(jià)即可(kě)。而(ér)房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合(hé)房屋价(jià)值(zhí)及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应当(dāng)在经营(yíng)门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目、服务(wù)内容(róng)和收费标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构(gòu)提(tí)供的基(jī)本服(fú)务和延伸服(fú)务，应当分别明确服(fú)务项目(mù)和收费(fèi)标准。房地产经纪机(jī)构收费(fèi)前应(yīng)当向交易当(dāng)事人(rén)出具收费清(qīng)单(dān)，列明(míng)收费标准、收费金额，由(yóu)当事人(rén)签(qiān)字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合措(cuò)施(shī)进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会同有关部门(mén)依法(fǎ)查处(chù)不按规定(dìng)明(míng)码(mǎ)标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构相关违(wéi)法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规(guī)纳入国(guó)家企业信用信(xìn)息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同)，主要还(hái)是规(guī)范(fàn)行业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理(lǐ)范围(wéi)内，加(jiā)上(shàng)经纪服务(wù)费用对(duì)市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前(qián)两部门提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性(xìng)文(wén)件而非规定，未来如何(hé)具体(tǐ)认定其(qí)中的细则(zé)，还需要看(kàn)各(gè)城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业性(xìng)提(tí)出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中介费，但在一(yī)些热(rè)点城(chéng)市的(de)二手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而(ér)会(huì)出现(xiàn)中介费及税费均由购(gòu)房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费(fèi)用也可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式(shì)，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介(jiè)公司将其(qí)视为(wèi)向购房者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分(fēn)中(zhōng)介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同经(jīng)纪(jì)服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而(ér)这部(bù)分费(fèi)用(yòng)，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操(cāo)纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的(de)透(tòu)明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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