万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个(gè)位于(yú)北(běi)京海淀的(de)豪(háo)宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中(zhōng中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜)国(guó)信达为了收回钱(qián)款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押(yā)物(wù)中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债(zhài)务(wù)人(rén)。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法(fǎ)院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式(shì)明确了购房人(rén)的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的(de)，人(rén)民法院应当予以支持。只支付(fù)了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达(dá)申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的(de)国民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居(jū)住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团(tuán)，发(fā)现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多(duō)元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出(chū)质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的(de)经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜)部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜alt="北京(jīng)房(fáng)圈大(dà)消息！顶级富豪(háo)，都(dōu)被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184211313.png">

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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