文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产从大开发时(shí)代步(bù)入高质(zhì)量发(fā)展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情禧与喜的区别是什么，喜字logo设计(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了(le)商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这(zhè)需(xū)要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地(dì)产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买房(fáng)子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式(shì)等综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参(cān)与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等(děng)进行(xíng)过长期(qī)系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数(shù)居民(mín)的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方法加快自(zì)身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了自己的(de)房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行(xíng)在银(yín)行(xíng)开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时(shí)推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福(fú)利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场改革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别(bié)于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最主要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市(shì)场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路(lù)程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎ禧与喜的区别是什么，喜字logo设计n)也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民(mín)投资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银(yín)行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出(chū)现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的(de)工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来(lái)自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严(yán)格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋(wū)供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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