万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再(zài)次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人被中(zhōng)国信(xìn)达(dá)追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候(hòu)，他们的姿势(shì)都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没(méi)你(nǐ)想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不良债关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少权转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司(sī)（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处(chù)置(zhì)的是(shì)对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户(hù)，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报(bào)道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是(shì)北京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事(shì)执行(xíng)中，业(yè)主已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户(hù)手续(xù)的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的(de)优(yōu)先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先于(yú)建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际(jì)支付(fù)剩余(yú)价(jià)款的，可以适(shì)用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会(huì)被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信(xìn)达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任(rèn)公(gōng)司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集(jí)团进入北(běi)京的(de)第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市(shì)场(chǎng)，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化(huà)业务(wù)，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型(xíng)的目(mù)光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押(yā)陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人(rén)包括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在(zài)实(shí)控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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