5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房地(dì)产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的行业(yè)也出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大(dà)的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一(yī)定(dìng)的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而目(mù)前(qián)居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们(men)分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣(róng)安地(dì)产则是主要(yào)布局(jú)在(zài)深圳的地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一季报交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数(shù)房(fáng)企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和(hé)良好的(de)不(bù)动产(chǎn)资产(chǎn)运营(yíng)能力的(de)多(duō)重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国(guó)企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估(gū)值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投(tóu)资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了(le)业绩的(de)回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四(sì)月环比三(sān)月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的(de)情况。而(ér)现(xiàn)在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhaj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么ǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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