OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大(dà)，尾盘(pán)有所(suǒ)拉(lā)升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库(kù)科(kē)技(jì)后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项(xiàng)目的(de)原始权(quán)益人(rén)相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是(shì)全国(guó)首(sh五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩ǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性(xìng)看(kàn)待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二(èr)级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级(jí)市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大园项目(mù)出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出(chū)于(yú)风险规避(bì)的(de)原因，最(zuì)近(jìn)几个五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩交易日场(chǎng)内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上(shàng)影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得到一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素影响，不好(hǎo)判断价(jià)格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含(hán)收(shōu)益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现金流(liú)没有(yǒu)造成(chéng)大的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事(shì)项，一度(dù)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理人就相关(guān)事项进(jìn)行了(le)解释说(shuō)明(míng)，市场信(xìn)心得(dé)到了(le)一(yī)定提振，二级(jí)市场价格(gé)表现也趋(qū)于(yú)平(píng)稳(wěn)。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的(de)信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判(pàn)中的(de)储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出(chū)租率将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了(le)市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了(le)应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈(tán)及储(chǔ)备(bèi)租(zū)户情况(kuàng)，相关负(fù)责人介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试、人(rén)工(gōng)智能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过了(le)2万方(fāng)。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签(qiān)署租赁意向书来(lái)尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽然收(shōu)了三个月履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负(fù)责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛(sài)跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的(de)张江光大园(yuán)项目一季度末也(yě)有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有那(nà)么多储备租户(hù)，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释(shì)，张(zhāng)江光(guāng)大园一(yī)直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历(lì)史运(yùn)营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项目的(de)大(dà)租户退租正(zhèng)好发(fā)生在(zài)市场活(huó)跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看(kàn)到出(chū)租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交付(fù)标(biāo)准、租(zū)金水平等方面也(yě)有(yǒu)一些(xiē)差(chà)异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些，单(dān)价也贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积(jī)为(wèi)主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租(zū)户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资产(chǎn)的管五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩理(lǐ)人都变成了一家(jiā)，后续我们在(zài)资源共享和联合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科(kē)目前(qián)在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产业空间资产(chǎn)上(shàng)市(shì)平台目(mù)标的(de)坚实(shí)后盾和储备资(zī)源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步(bù)，也是至关重要的(de)一(yī)步，眼下我们(men)可(kě)能面临了一些(xiē)突发情况需(xū)要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能(néng)算(suàn)是(shì)一个非(fēi)常小的(de)插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除(chú)万难，尽一(yī)切(qiè)可能化(huà)解当(dāng)前突发(fā)事件的所(suǒ)有(yǒu)负(fù)面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场的(de)信心。”

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