5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中的占比却(què)断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延(yán)续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业(yè)，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还(hái)需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的需求或(huò)将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的(de)过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的(de)上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最(zuì)高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了(le)知名(míng)机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证全指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位(wèi)，此外联(lián)袂(mèi)出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头(tóu)的(de)价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的说唱歌手的cypher是什么意思，说唱cyber是什么意思融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的(de)不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修(xiū)复(fù)更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能(néng)够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市(shì)四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏(fá)力(lì)现象。也(yě)就是(shì)说，第(dì)二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确(què)定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及说唱歌手的cypher是什么意思，说唱cyber是什么意思上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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