5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了(le)三(sān)年来的(de)首次(cì)回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去年四季(jì)报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识(shí)转变(biàn)，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归(guī)来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司(sī)，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的(de)融(róng)资(zī)成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产(chǎn)股(gǔ)或存在(zài)发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资(zī)产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思(sī)路的(de)话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额(é)持续(xù)提升，再次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的(de孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重)业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构的重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市(shì)都(dōu)出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增长不确(què)定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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