饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局联合发布了关(guān)于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意见提(tí)及(jí)，近年(nián)来(lái)，部分房地产经(jīng)纪机构存(cún)在利(lì)用房源客(kè)源优势收取过(guò)高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确(què)定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以(yǐ)北(běi)京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房政策研究中心(xīn)首(shǒu)席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民(mín)来说(shuō)属(shǔ)于金(jīn)额(é)不低的(de)大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的(de)专业性(xìng)，居民(mín)往往通过(guò)中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息(xī)不对称等问题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交(jiāo)易过(guò)程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交(jiāo)易行为及其(qí)主(zhǔ)体进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手(shǒu)房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最(zuì)多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管(guǎn)的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费(fèi)。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产经纪服务(wù)收费标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收费标准，即(jí)根(gēn)据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易各方协(xié)商(shāng)同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二手(shǒu)房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房(fáng)地产(chǎn)中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在(zài)实际收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未明确(què)具体的(de)中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进行(xíng)明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构(gòu)在具体收取过程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值及工(gōng)资(zī)标准，综合计算出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意(yì)见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别(bié)明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机构收费(fèi)前应当向交易(yì)当事人出(chū)具(jù)收费清单(dān)，列明(míng)收费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场(chǎng)平(píng)均水平的房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部门将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部(bù)门(mén)采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有(yǒu)关(guān)部门依法查(chá)处不按规定明(míng)码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等(děng)违反(fǎn)价格(gé)和(hé)反垄断(duàn)法律(lǜ)法规(guī)的行为。对(duì)房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳(nà)入国家(jiā)企业信用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华(huá)南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的(de)影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指(zhǐ)出，由(yóu)于(yú)当前两部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细(xì)则(zé)，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服务(wù)领(lǐng)域(yù)的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于(yú)行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对(duì)交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)行(xíng)业的专业性(xìng)提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本(běn)应(yīng)该由上下家各支付一(yī)半的中(zhōng)介费(fèi)，但(dàn)在一(yī)些热点城市的二(èr)手房交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形(xíng)，因部分购房者处于(yú)弱势地位(wèa4纸一半大的照片是几寸的啊，a4的一半大小的照片是什么尺寸i)，从(cóng)而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些(xiē)房东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市(shì)场(chǎng)这(zhè)种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介(jiè)公司(sī)将其视(shì)为向购房者单边收(shōu)费的行为。部(bù)分中介公司可(kě)能会利用其支配地(dì)位，在a4纸一半大的照片是几寸的啊，a4的一半大小的照片是什么尺寸原先经纪服务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再(zài)次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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