导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里仍有四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市(shì)的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大(dà)城(chéng)市二(èr)手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的(de)算下来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数(shù)量。居(jū)民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(s乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里hāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净(jìng)流入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人(rén)口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难满足现代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进(jìn)一步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较其(qí)他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平(píng)有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量(liàng)的(de)供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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