万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全(quán)国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书(shū)院再(zài)次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子(zi)早已(yǐ)售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处(chù)置(zhì)主(zhǔ)体是(shì)中国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司(sī)是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注(zhù)明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实(shí)已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民(mín)法院关(guān)于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确了购(gòu)房人(rén)的(de)优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权(quán)优先(xiān)于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的(de)商品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权(quán)，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被业(yè)主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大(dà)型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下(xià)了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块(kuài)从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本(běn)超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格(gé)，都令(lìng)业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的(de)豪(háo)宅，也吸引了(le)不(bù)少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今(jīn)沦落(luò)到(dào)这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份质押(yā)陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京(jīng)国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地、未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思及中赫(hè)集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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