导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么(me)当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同(tóng)能级(jí)城市(shì)之(zhī)间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数(shù)据(jù)并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们(men)测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自(zì)然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对(duì)外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出(chū)城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算(suàn)城镇居(jū)民(mín)户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得(dé)到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计(jì)。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二(èr)手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度(d自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算ù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们(men)估算出(chū)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给(gěi)绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本(běn)的(de)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低(dī)的(de)县(xiàn)城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大的(de)不(bù)便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构和(hé)动态趋(qū)势演绎(yì)，决(jué)定了(le)中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算)区改(gǎi)善性需求(qiú)依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环(huán)境，背后的(de)改(gǎi)自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算善性(xìng)需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住(zhù)宅，因此可(kě)能(néng)存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

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