OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续(xù)延(yán)续此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库(kù)科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租(zū)的(de)可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表示(shì)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiā乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里ng)REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致二级(jí)市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避(bì)的原(yuán)因(yīn)，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释(shì)放，但是价格涨跌(diē)会受到基(jī)本(běn)面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断(duàn)价格是(shì)不是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二(èr)级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高的(de)产品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复(fù)苏的(de)步伐，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行(xíng)董事(shì)高如(rú)星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身园区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落(luò)到租(zū)金(jīn)收(shōu)入(rù)受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募(mù)路(lù)上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格出现回落。在(zài)随后(hòu)召开(kāi)的(de)业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理(lǐ)人(rén)就相关事项进行(xíng)了解释说明(míng)，市场(chǎng)信心得到(dào)了一定提振(zhèn)，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下的扩募(mù)说(shuō)明(míng)会上，运营团队表示了(le)对张江(jiāng)光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化(huà)后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又(y乌蒙山在哪里属于哪个省，贵州乌蒙山在哪里òu)迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引起了市场各(gè)方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并(bìng)同(tóng)步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦(shà)是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉新(xīn)区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术(shù)等产业客(kè)户，租赁意向面积超(chāo)过了(le)2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租(zū)户。虽(suī)然收了三个(gè)月(yuè)履约保证金给了(le)我们一些空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩募、对市(shì)场负责的(de)态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期内完成去化(huà)。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权(quán)益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调(diào)租和(hé)换租都属于(yú)正常情况，而这次(cì)项(xiàng)目(mù)的大租户退租正好(hǎo)发生在市(shì)场活跃(yuè)度的短(duǎn)期(qī)低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有(yǒu)得到(dào)及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光大园项目(mù)在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有一些差异化(huà)，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高(gāo)一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自(zì)身也会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自(zì)身需求(qiú)和预(yù)算挑选(xuǎn)区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资产的管(guǎn)理人(rén)都变(biàn)成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可(kě)以做得(dé)更好。”上述(shù)负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其他(tā)在开发的(de)储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区产业空间资(zī)产上市平台目标的(de)坚实后盾(dùn)和(hé)储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资(zī)本平(píng)台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是至(zhì)关重要的一步(bù)，眼下我们可能面(miàn)临了(le)一些突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是这和我们在(zài)张(zhāng)江科学城这三(sān)十年建设发展过程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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