OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重(zhòng)要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责(zé)人也表示(shì)，近期(qī)已同(tóng)步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资(zī)者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易日二(èr)级市(shì)场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价格出(chū)现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资(zī)金(jīn)有所流(liú)出，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随(suí)着(zhe)二级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放(fàng)，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断价(jià)格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅较大，其(qí)实(shí)有些隐含收益率高的(de)产品(pǐn)具备一(yī)定的投(tóu)资价值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投(tóu)资(zī)者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如(rú)星对此(cǐ)表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么(me)深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终还是(shì)落到租金(jīn)收(shōu)入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随(suí)后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目(mù)前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其(qí)一季(jì)报(bào)中披露的张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目出租率下(xià)降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明(míng)，市场信心得到(dào)了一定(dìng)提振，二(èr)级市场价格表现也(yě)趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户(hù)正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没(méi)想到仅过(guò)了(le)不(bù)到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎来(lái)了新(xīn)的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上(shàng)述公告(gào)引(yǐn)起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时(shí)间即奔赴(fù)现(xiàn)场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人介(jiè)绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较丰富(fù)的(de)，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为(wèi)实际租(zū)户(hù)需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给了(le)我们(men)一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张(zhāng)江更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思光大园项目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的(de)空(kōng)置率，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光(guāng)大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租(zū)和(hé)换租都属于(yú)正常(cháng)情况，而这(zhè)次项目的大(dà)租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了(le)一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另(lìng)外(wài)，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江光大园项目(mù)在给(gěi)租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些(xiē)，单价(jià)也(yě)贵(guì)一(yī)些(xiē)，张(zhāng)江光大(dà)园单(dān)层以一千(qiān)平的(de)面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形(xíng)态的物业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思变(biàn)成了一(yī)家，后续我们在(zài)资(zī)源共(gòng)享和联合营(yíng)销方(fāng)面(miàn)能(néng)更加(jiā)充分发(fā)挥(huī)协同效应(yīng)，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台(tái)目标的(de)坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平台和它(tā)未(wèi)来(lái)的发展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是(shì)至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我们(men)可能(néng)面临了一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们(men)在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽一切可能化(huà)解当(dāng)前突发事(shì)件的所有负面(miàn)影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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