5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的(de)机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布(bù)局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布(bù)的(de)总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也(81的算术平方根是多少，81的算术平方根计算过程yě)同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈(yù)发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其是(shì)万科最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经(jīng)济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城(chéng)市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会(huì)的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需(xū)求(qiú)端(duān)还需要(yào)有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代(dài)已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容(róng)易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利(lì)润规模(mó)大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在(zài)其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富(fù)国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融(róng)资成本(běn)，优质的(de)开发资(zī)源(yuán)和(hé)良(liáng)好(hǎo)的(de)不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该(gāi)关注(zhù)估值相(xiāng)对较低(dī)，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资(zī)产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么(me)投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过(guò)程中，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个(gè)别(bié)城(chéng)市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六(liù)月份房(fáng)企为了半(bàn)年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产业链81的算术平方根是多少，81的算术平方根计算过程的(de)复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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